当年美国和日本要挤破房地产泡沫，而不去保房价？

我一直认为，每一个普通劳动者，能轻松拥有吃穿住行医的基本民生需求，是衡量一个国家或民族幸福指数的唯一标准。因为无论对于贫穷还是富有的人来说，这些都是生存的基础。而一个受人民爱戴的政府，也一定不会让这些民生基础需求，变得遥不可及，让它们沦为投机工具。因为那样所带来的后果，就是贫富差距日益加大，大多数民众难以实现基本的生存满足，缺乏幸福感。

在五大民生要素中，房子由于可人为干扰的因素更多，极易成为资本和投机客的操控工具。以至于时至今日，在一些西方国家，房地产具有了和股票、期货一样的可炒作性，完全失去了它居住的原本属性。

 

就拿辉煌时期的日本和美国来说吧，都曾经有过房地产被爆炒的经历。

 万幸的是，在房地产泡沫越吹越大时，这两个国家都没有维护和稳定房价，而是放任泡沫破裂。日本甚至还利用金融工具主动刺破泡沫，任房价暴跌回归，这是为什么呢？

 

一、房地产泡沫的形成。

 

二战之后，日本工业高速发展，其低成本的廉价电器，几乎占领了世界的角角落落，日本很快步入发达国家之列。日本长期对英美等发达国家的贸易顺差，使得美国面对巨额贸易债务十分不满。

 

1985年时，美国和日本签订广场协议，逼迫日元升值。这样一来，日本电器的低成本优势不复存在，出口遭受重大打击，工业生产也因此陷入停滞不前。于是日本国内的热钱，开始寻找新的投资渠道。它们看中了风险较低的房地产行业。

 

热钱的涌入，引起房地产暴涨，从而吸引更多的日本企业争先恐后进入。平民百姓们不甘示弱，为了获利，争相把血汗钱投入房市。加上银行推波助澜，以极低的首付和利息大量放贷，日本的房地产价格很快被推向高位。其巅峰时期，仅东京的土地价值就能买下整个美国。

 

美国的房地产泡沫始于上世纪90年代中后期。随着房价的上涨，美国银行开始向那些征信差，没有还款能力的人大量发放购房贷款，从而不断推高美国的房产泡沫。

 二、泡沫的破裂。

 

美国和日本房地产泡沫的形成，都是银行大量放贷，使得一部分没有实际购买能力的人，参与了房产投机结果。一旦击鼓传花没有接盘者，大量的银行贷款难以回收，金融危机就会爆发。

 

在这一点上，日本显然要比美国更有前瞻性。1991年，在房地产高烧不退工业几乎完全停滞的情况下，日本认识到问题严重性，主动刺破泡沫连续加息。利息成本的提升，很快遏制了房价炒作。失去接盘侠的炒房资金大量出逃，房价迅速下跌，短短一年内下跌幅度高达70%。

 

而美国泡沫的破裂，则是因为大量房屋还不起贷款，银行不得不大批量收回并抛售房屋，从而引发次贷危机。以经营房贷业务为主的雷曼银行和美国政府主导的房利美房地美公司，都因房贷收不回，陷入破产危机。次贷危机不仅使美国房价下跌40%以上，还引发了全球的金融危机。

 三、美日为何不维护房价。

 

美国和日本之所以放任房价泡沫破裂，而没有维稳。是因为他们认识到，不能依赖房地产来维系经济的表面繁荣。如果任由泡沫继续扩大，那么等到自行破裂的那一天，整个国家的经济，将彻底崩溃无药可救。

 

而且日本和美国原本就是发达国家，经济基础雄厚。房价泡沫破裂后，虽然经历了一段时间阵痛，但没过几年就能慢慢自愈，经济不断复苏。

 

房地产泡沫吸金的背后，是实体经济的衰落。长此以往，国家经济被房地产所绑架，终将会命悬一线。美国和日本的经验证明，地产泡沫破裂后，大量的资本又开始进入工农业等实体产业。高科技和高端制造业因为资金的充沛，又重新焕发了生机。

 

最要命的是，高房价导致国民的收入大部分都交了房贷，没有闲钱享受生活和消费。而没有内需拉动，不仅经济难以健康发展，人民生活也没有幸福感。

 

另外，房价高涨真正的受益者，是那些暴富的投机客和房产开发商。随着这个群体与大部分民众间的贫富差距越来越大，普通大众的强烈不满，会导致动荡加剧，社会稳定性将会受到影响。

 

所以，与其担心房价下跌影响经济，将房地产危机往后拖，还不如主动刺破任其下跌，以换来经济支柱产业的转型和恢复，因为房地产绝不是经济能赖以发展的长久之路。