作者: 发表于2017-03-22日
近期，随着楼市调控效果逐步显现，商品房降价风波徐徐拉开大幕。北京、上海、杭州等地一些新房源实行较大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，纷纷要求“退房”，上海嘉定“龙湖郦城”售楼处集聚众多老业主，砸损楼盘售楼处招牌；中海御景熙岸售楼处，众多老业主也纷纷聚集表示抗议，售楼处内部一片狼藉。那么，按揭购房的业主们能要求退房吗？
商品房权利有瑕疵，业主可退房
【案例】2011年5月18日，魏文莉与一家房产公司签订了一份购房合同，并于同日交付了41万元首付款，谁知到了10月20日，魏文莉要求办理房产证时发现，自己买的房子竟然让开发商抵押给银行了，办不了房产证。一怒之下，魏文莉要求与房产商解除合同，而房产商却百般推诿。无奈之下，魏文莉一纸诉状把该房产商告上了法庭。
【点评】经法院开庭审理，魏文莉有权退房。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。本案中开发商在未告知魏文莉的情况下，将该房产抵押给银行，致使魏文莉的权利无法实现。魏文莉不仅可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以要求开发商给付不超过已付购房款一倍的赔偿。现实中，有些开发商因为种种原因，会在与业主签订合同后，又将同一房屋抵押给第三方，这种情况在房市好时开发商能够在交房前及时归还银行贷款，解除抵押，出现纠纷的可能性较小，但在如今整体房市低迷，开发商回款出现困难时，纠纷出现的几率大为增加。
开发商无商品房预售许可证，业主可退房
【案例】2011年7月13日，李小华看中了一家房地产开发公司签订开发的房产，由于当时开发商还未取得商品房预售许可证，李小华有些犹豫。但开发商信誓旦旦地保证很快就会取得预售许可证，最终李小华与开发商签订了《商品房认购意向书》，并交纳了20万定金，到现在为止，该开发商还未取得预售许可证。现在房市低迷，全国性房价下跌，李小华想要退房，又怕开发商不同意。
【点评】开发商在取得商品房预售许可证之前，为了尽早将尚未竣工的房屋销售出去以回笼资金，常与业主签订《商品房认购意向书》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”商品房预售应当取得预售许可证明，这是强制性的规定。因此，本案中开发商尚未取得商品房预售许可证，李小华完全可以请求确认双方签订的合同无效。
商品房面积误差大，业主可退房
【案例】2010年12月31日，王海燕从一家房地产开发公司买到一套99平米的商品房，约定2011年10月31日交房。到了交房日期，王海燕发现该商品房实际面积竟然是103平米。考虑到现在房价下跌，王海燕想要退房。但开发商只同意免除王海燕2.97平米的房款，不同意退房。王海燕起诉到法院。
【点评】法院支持了王海燕要求解除购房合同的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条均规定，在合同无约定的情况下，出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与合同约定面积不符，误差比绝对值超出3%的，买受人可以解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息。买受人行使这一解除权时应当注意，首先看合同对此有无约定，有约定的按约定处理，无约定的则按上述的规定处理。出卖人有时为了降低交易风险，会利用买受人缺乏经验和法律意识的淡泊，在事先准备好的格式条款中对此做出高于上述规定的误差绝对值的约定，因此，买受人在签订合同时应予注意。
商品房质量不合格，业主可退房
【案例】潘红2010年12月23日从一房地产开发公司买到一套商品房，交房日期为2011年12月1日。但当潘红开始装修房子时发现该房屋主体出现了数条裂缝。后经有关部门核验，该房系填埋鱼塘修建，现地基下沉，致该房不再适合居住。拿到鉴定后潘红立即找到开发商要求退房。
【点评】法院已判令开发商返还潘红的购房款及利息，并赔偿。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条对此也有同样的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条则规定的更为全面，该条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”laomalp820114@163.com
商品房权利有瑕疵，业主可退房
【案例】2011年5月18日，魏文莉与一家房产公司签订了一份购房合同，并于同日交付了41万元首付款，谁知到了10月20日，魏文莉要求办理房产证时发现，自己买的房子竟然让开发商抵押给银行了，办不了房产证。一怒之下，魏文莉要求与房产商解除合同，而房产商却百般推诿。无奈之下，魏文莉一纸诉状把该房产商告上了法庭。
【点评】经法院开庭审理，魏文莉有权退房。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。本案中开发商在未告知魏文莉的情况下，将该房产抵押给银行，致使魏文莉的权利无法实现。魏文莉不仅可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以要求开发商给付不超过已付购房款一倍的赔偿。现实中，有些开发商因为种种原因，会在与业主签订合同后，又将同一房屋抵押给第三方，这种情况在房市好时开发商能够在交房前及时归还银行贷款，解除抵押，出现纠纷的可能性较小，但在如今整体房市低迷，开发商回款出现困难时，纠纷出现的几率大为增加。
开发商无商品房预售许可证，业主可退房
【案例】2011年7月13日，李小华看中了一家房地产开发公司签订开发的房产，由于当时开发商还未取得商品房预售许可证，李小华有些犹豫。但开发商信誓旦旦地保证很快就会取得预售许可证，最终李小华与开发商签订了《商品房认购意向书》，并交纳了20万定金，到现在为止，该开发商还未取得预售许可证。现在房市低迷，全国性房价下跌，李小华想要退房，又怕开发商不同意。
【点评】开发商在取得商品房预售许可证之前，为了尽早将尚未竣工的房屋销售出去以回笼资金，常与业主签订《商品房认购意向书》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”商品房预售应当取得预售许可证明，这是强制性的规定。因此，本案中开发商尚未取得商品房预售许可证，李小华完全可以请求确认双方签订的合同无效。
商品房面积误差大，业主可退房
【案例】2010年12月31日，王海燕从一家房地产开发公司买到一套99平米的商品房，约定2011年10月31日交房。到了交房日期，王海燕发现该商品房实际面积竟然是103平米。考虑到现在房价下跌，王海燕想要退房。但开发商只同意免除王海燕2.97平米的房款，不同意退房。王海燕起诉到法院。
【点评】法院支持了王海燕要求解除购房合同的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条均规定，在合同无约定的情况下，出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与合同约定面积不符，误差比绝对值超出3%的，买受人可以解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息。买受人行使这一解除权时应当注意，首先看合同对此有无约定，有约定的按约定处理，无约定的则按上述的规定处理。出卖人有时为了降低交易风险，会利用买受人缺乏经验和法律意识的淡泊，在事先准备好的格式条款中对此做出高于上述规定的误差绝对值的约定，因此，买受人在签订合同时应予注意。
商品房质量不合格，业主可退房
【案例】潘红2010年12月23日从一房地产开发公司买到一套商品房，交房日期为2011年12月1日。但当潘红开始装修房子时发现该房屋主体出现了数条裂缝。后经有关部门核验，该房系填埋鱼塘修建，现地基下沉，致该房不再适合居住。拿到鉴定后潘红立即找到开发商要求退房。
【点评】法院已判令开发商返还潘红的购房款及利息，并赔偿。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条对此也有同样的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条则规定的更为全面，该条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”laomalp820114@163.com
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